Investissements immobiliers - Avantages fiscaux

Immobilier locatif "Besson"
Bois et forêts
Le régime du loueur en meublé professionnel
Les résidences de tourisme
Immobilier locatif "Malraux"
Immeubles classés monuments historiques
Investissement outre-mer

Immobilier locatif "Besson" :

- Conditions : l'investisseur doit s'engager à louer le logement nu à titre d'habitation principale pendant neuf ans s'il s'agit d'un logement neuf ou pendant six ans s'il s'agit d'un logement ancien. Le bail doit respecter les plafonds de loyer et de ressources des locataires fixés par décret.
- Avantage fiscal : l'avantage fiscal prend la forme d'une déduction du revenu imposable qui varie selon le caractère neuf ou ancien du logement acquis.
- Notre avis : Ce produit est très intéressant pour les investisseurs fortement imposés. Il engendre une correcte rentabilité et il est assez sécurisé. Cependant l'achat " aveugle " est à éviter. Il est nécessaire que l'investisseur se rende sur les lieux de l'acquisition pour considérer sa localisation et son environnement. De plus, du fait du plafonnement des loyers, un bilan coût-avantage est à effectuer pour vérifier l'efficacité de l'investissement.

Bois et forêts :

Ce placement peut être détenu en direct ou en groupements forestiers.
- Conditions : Le propriétaire est tenu de s'engager à exploiter son bien pendant trente ans et doit obtenir un certificat du directeur départemental de l'Agriculture. Alors que les parts de groupements forestiers sont proposées par les grandes banques, l'acquisition d'une forêt en direct se réalise auprès des notaires des régions forestières.
- Avantage fiscal : Les avantages sont nombreux : exonération de droits de donation, de succession et de l'ISF à hauteur des ¾ de la valeur de la forêt ou des parts de groupements forestiers ; régime d'imposition des plus-values très favorable et réduction d'impôt importante de 25% du prix d'acquisition.
- Notre avis : si les avantages fiscaux sont importants, ils compensent difficilement une rentabilité faible. De plus, ces avantages sont soumis à des conditions très restrictives. Il s'agit d'un placement davantage réservé aux gros patrimoines passionnés.

Le régime du loueur en meublé professionnel :

- Conditions : être inscrit au RCS, percevoir plus de 22 867 euros de recettes annuelles ou retirer de l'activité au moins 50 % de ses revenus.
- Avantage fiscal : déductibilité intégrale des déficits du revenu global de l'investissement ; exonération de la plus-value éventuelle en cas de revente après 5 ans d'activité ; exonération d'ISF.
- Notre avis : Si cet investissement se révèle rentable il est cependant intéressant pour les contribuables de la dernière tranche du barème de l'impôt ; et pour atteindre le seuil annuel de 22 867 euros, il faut au minimum investir 457 347 euros.

Les résidences de tourisme :

- Conditions : le logement doit obligatoirement faire partie d'une résidence de tourisme classée, elle-même située dans une zone de revitalisation rurale ou dans un territoire rural de développement prioritaire. Le propriétaire doit s'engager à louer le logement pendant 9 ans à l'exploitant de la résidence qui le meublera et se chargera de le sous-louer aux vacanciers. La réduction d'impôt concerne les investissements réalisés entre le 1er janvier 1999 et le 31 décembre 2002.
- Avantage fiscal : Que le logement soit acquis en neuf ou en ancien, le propriétaire bénéficie d'une réduction d'impôt. De plus, la TVA payée sur le prix d'acquisition sera restituée par l'administration fiscale notamment si la résidence offre des services tels que le ménage, l'accueil…
- Notre avis : la condition de localisation exclut le bassin parisien, tout le littoral à l'exception de certaines côtes de la Corse et la majeure partie des Alpes du Nord. Il peut se révéler aussi difficile de revendre un appartement situé dans une résidence de tourisme.

Immobilier locatif "Malraux" :

- Conditions : La loi Malraux ne concerne que les immeubles anciens situés dans des secteurs sauvegardés et des périmètres de restauration immobilière. Pour bénéficier de la déduction sur le coût des travaux, il est nécessaire d'obtenir une autorisation spéciale délivrée par le Préfet après avis de l'architecte des Bâtiments de France. De plus, le bien doit être loué non meublé et pendant 6 ans à un locataire qui en fera sa résidence principale. La location ne peut prendre effet qu'après la fin des travaux et dans un délai de 12 mois. Les loyers sont en principe libre sauf si la municipalité qui est à l'origine de l'opération demande à l'investisseur de pratiquer les loyers conventionnés.
- Avantage fiscal : le montant des travaux d'amélioration et de réparation est déductible des revenus fonciers de l'investisseur. De plus, le déficit foncier peut être imputé sur les revenus globaux sans limitation de montant. Enfin, si la part du déficit foncier résultant de la réduction des intérêts de l'emprunt contracté pour financer l'acquisition et/ou les travaux n'est pas déductible du revenu global, elle est, en revanche, reportée sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
- Notre avis : Le montage fiscal est extrêmement complexe. Si la revente du logement intervient moins de 22 ans après l'acquisition, la plus-value est imposable. La rénovation doit porter sur l'immeuble entier. Le coût d'acquisition du bien, le montant des travaux d'agrandissement ou de reconstruction ne sont pas déductibles. Il est conseillé d'investir dans le cadre d'opérations de rénovation engagées par une ville.

Immeubles classés monuments historiques :

- Conditions : l'immeuble doit être inscrit à l'inventaire supplémentaire ou agréé par le Minefi. Le bien doit être offert en location sans condition de durée. Les travaux de réparation et d'amélioration sont déductibles.
- Avantage fiscal : les déficits fonciers résultant des travaux de réparation et d'amélioration sont déductibles des revenus globaux sans aucune limite. Les droits de donation ou de succession pour cette catégorie de biens peuvent être exonérés.
- Notre avis : l'absence de contrainte de durée permet de récupérer assez rapidement le bien pour votre usage personnel. Mais une durée minimum de 3 ans s'impose dans le but d'éviter un abus de droit et un contrôle fiscal. Néanmoins, seuls les travaux portant sur les parties classées du bâtiment sont à prendre à compte. Les travaux de reconstruction ne sont donc pas déductibles. Enfin, lors de la revente du bien avant 22 ans, les plus-values imposables seront calculées par différence entre le prix de revente et le prix d'acquisition.

Investissement outre-mer :

- Conditions : La loi Paul, qui se substitue à la loi Pons, permet aux particuliers qui font construire ou acquièrent un immeuble neuf dans les DOM-TOM de bénéficier d'une réduction d'impôt. L'immeuble doit être construit, acquis et achevé entre le 1er janvier 2001 et le 31 décembre 2006. Il doit être affecté soit à l'habitation principale du contribuable, soit à la location pendant au moins 5 ans. Cet investissement peut également être réalisé par les entreprises relevant de l'impôt sur le revenu.
- Avantage fiscal : il prend la forme d'une réduction d'impôt de 25 % du montant total de l'investissement dans la limite d'un prix de 1 524 euros par mètre carré, répartie sur 5 ans. De plus, le taux de réduction d'impôt est porté à 40 % si les logements acquis appartiennent au secteur locatif intermédiaire.
- Notre avis : Ce produit est très rentable mais il est destiné aux personnes qui résident effectivement dans les DOM-TOM. Par ailleurs, l'obligation, pour les promoteurs d'opérations, de solliciter un agrément de l'administration fiscale ne s'impose pas à toutes les opérations ; en effet, les opérations de petite taille ne nécessitent pas cet agrément ; son absence ne garantit pas contre le risque économique et commercial.